房贷利率逼近公积金!央妈“妥协”了?|世界今热点
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6月20号,新一期贷款市场报价利率出炉,1年期LPR降到3.55%,5年期以上LPR降到4.2%,比上一期都降了10个基点。
LPR是我们从银行贷款的重要参考,每个月20号公布。
【资料图】
像消费贷、经营贷这些5年以内的贷款,参考的是1年期。房贷这种中长期贷款,参考的就是5年期。
这一次,可以说是意料之中的,没有悬念的降息,其实没有必要更,但时间到了不得不更。
从6月12号逆回购利率先一步下调开始,13号SLF利率下调,到15号MLF利率下调,那20号的贷款利率LPR的下降,就是板上钉钉的事。
利率市场化改革后,传导路径是很清晰的。先是短期的OMO逆回购利率,再到中期的MLF利率,央行用不同名目的工具,给银行提供不同价格的钱,形成不同期限的LPR报价。最后不同地区、不同的银行再加减点,形成咱们实际贷款的利率。
重点是,这次1年期和5年期的调整幅度。1年期和5年期都降了10BP,并没有出现很多人预测的“非对称降息”。
过去两年,央行的操作完全是反着来的。2020年和2021年的非对称降息,是1年期降的多,5年期降的少。因为当时要给小微企业贷款减负,开公司做经营贷利率直线下降,但买房的贷款不行。不光LPR降的少,银行动不动还是加100个基点,放款要等几个月,贷款经理下巴抬的都快戳到天花板了,要落实房住不炒嘛。
到了2022年发现,1年期短贷玩命的降,似乎还是不能提高做生意老板们的贷款热情。另一边,房地产的销售、拿地、开工都在降,地方财政,楼盘的施工,岗位的减少,各种副作用都出来了。为了稳住楼市,没办法,原地掉头360度。
1年期的短贷小碎步调整,5年期LPR飞流直下,还取消加点、首套房突破LPR下限,房价三连降的城市还能取消LPR下限。
把LPR降幅、取消加点、下限减点都算上,结果就是,房贷利率一年直降将近200个基点,这种速度,过去十年都少见。
中指研究院的数据,今年至少有40个城市房贷利率降到了4%以内,有的城市已经降到了3.7%,这么来算,接下来我们甚至能见到3.6%的房贷利率。更离谱的,我看还有专家呼吁降到和公积金利率一样的水平。想想1年半之前,那些6%买房的,按3.7%、30年、100万的商贷,月供能少1500,恍若隔世。
从2021年的房贷荒,到2022年的房贷旺,利率这个东西,有时候也是救急不救穷。
尴尬的是,火速的插管输液救急,疗效还是不明显。
历年的5月,可是小阳春最热的一个月,一片锣鼓喧天,鞭炮齐鸣。可今年不管是70城房价指数,还是房地产投资开发增速,销售面积,销售额,开发商的融资,地方的土拍,不管降利率还是降首付,取消限购限售还是给补贴。。。反正,楼市就是软硬不吃,冰淇淋挂胸口:“透心凉”。
现在,1年期和5年期LPR又回到了同频变动。低情商的说法:消费贷、经营贷和房贷,企业和个人都不爱贷,索性一块降。高情商的理解:累了,央妈不想再给房贷利率更额外的优惠了。
没有等来属于房地产的“非对称降息”,前段时间专家们一直在呼吁的,全力、全面、不计一切代价救楼市的预期,自然也就打破了,这从今天市场上房企的表现也能看出来。
有一说一,这次降息,其实是有点迫于无奈的。掰着手指头数一数,从去年8月份到现在,LPR已经坚持9个月没动了。为什么将近1年的时间里,央行一直坚持不降息?其实,我们可以从今年一季度货政报告里看出端倪。
这个货政报告,是每个季度都要发的,里面增减了哪些内容,代表了央行这个最权威的货币掌控者,对目前的利率、投资消费、通胀、房地产的态度。
报告里专门谈了硅谷银行破产的事,为什么欧美的银行捅了这么大的篓子?原话说的是:“疫情期间,发达经济体推行量化宽松政策、快速实施零利率,后续又因通胀高企而快速加息缩表,使商业银行在宽松阶段配置的低收益资产,需要在紧缩阶段用高利率负债平衡,造成较大亏损。”央行直接给出了结论:“货币政策应避免大放大收。”
猛降造成通胀,疯狂加息又造成挤兑,利率这玩意威力太大了,用时需谨慎。警惕“步子迈太大”还言犹在耳,这才隔了一个月就火速降息。从这个角度来看,央行是有那么一点点“妥协”的意味在里面的。
那为什么央行又顶着“货币大收大放”的压力继续降息呢?我觉得,这里可能存在两个原因。
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1,5月数据过于拉跨。
5月份,从高频数据看,下游的寒意开始往上游传递了,受房地产的拖累,像钢铁、水泥、玻璃这些建材,还有公路货运量数据都很一般。反映上游工业品价格PPI,已经连续8个月为负,而且同比降了4.6%,明显高于4月3.6%的降幅,也是连续第五个月降幅扩大。还有社融、信贷结构、M1和M2的剪刀差,表现都不好,这些都是老生常谈,以前跟大家聊过很多,不用多说。
2,货币政策见效最快,关注度最高,当仁不让。
正因为复苏肉眼可见的在变慢,6月到现在,救市的呼声越来越高。那你说这么多部门,这么多手段,最先感受到压力,最先被舆论期望的是谁?当然是货币政策。因为,财政政策、拉动消费的政策,你感受不到啊。比如前几天发的小规模纳税人减税政策,别说热搜了,媒体报道的都很少,就算报道了,老百姓也没感觉。
还有新能源汽车下乡,包括去年的购置税补贴,还有密集的发专项债,大搞基建,街道管网各种翻修,见效慢,市场反应也慢,我们也感知不到。唯独货币政策,永远是站在风口浪尖的。利率只要有动作,那必然是全网第一焦点,房贷能降多少,贷款门槛降了多少,第一时间全网聚焦,因为钱的变化是最直观的。所以,这次降息,更像是一次形势所迫,略显无奈的降息。
可大家心里都跟明镜一样,除了那些做债的炒股的满心期待放水,谁会因为降息欢欣鼓舞?房贷利率降到3.6%了,买房的人就多了吗?难道不会有更多人提前还贷吗?出口形势这个样子,开工厂的,会因为贷款更便宜扩产招工么?
货币不是万能的,咱们都明白的道理,央行不可能不明白。此时降息,尤其是1年期和5年期同步调整,更多的是一种姿态,一种对市场情绪的回应,不可能“大收大放”。当我们面对的问题,更多的是产业结构、信心不足、需求不够时,降息带来的效果是边际递减的,无底线救房地产想都别想。
所以我们可以得出两个结论:
1,降息绝不是刺激政策的终点,而是开始。降息只是打了第一枪,这一枪声音不大,却是全力拼经济的重大信号。
2,接下来,很难在货币上做文章了。更大规模的组合拳,也一定会绕开房地产,打到其他领域。
国盛宏观熊园说,近期可以期待的政策可能有,支持民企的法律制度、支持汽车(新能源)、加快政策性开发性金融工具使用、推出一批重大基建项目。还是上面说的,这些政策,跟降息不一样。我们普通人很难感受到,但不代表他们没有效果。
举个例子,2022年,新增减税降费以及退税缓税缓费超过了4.2万亿。这直接导致了,我国税收收入占GDP的比重,从2018年的17%下降到了2022年的13.8%。如果没有财政这么大规模的减税,现在又会是什么样子?
比如保交楼的贷款和纾困基金,就算复工了,没个一两年期房到交付时间,潜在的购房者对期房的信心,就不会那么快恢复。再比如,普及充电桩,减免购置税,支持企业研发地盘、电池、自动驾驶,产业链的壮大,工作岗位的增加,也不是一时半会的事情。
刘煜辉最近的演讲,还提到了一些超常规的手段。比如,建立系统性特别国债的方式,在未来3到5年,去承担企业和劳动力的五险一金。或者可以成立房地产收储基金,把卖不动的房子转化成人才房,甚至直接建立奖励生养育的基金。
不管接下来会出什么招吧,2023是休养生息之年,不会出现过于猛烈的货币政策。更多的,还是用减税、拉动消费、降杠杆、优化营商的方式修复居民的资产负债表,让时间慢慢愈合房地产造成的创口。
经历了病来如山倒之前的放纵,就要承受病去如抽丝的漫长。
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